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El precio de la vivienda de segunda mano en barcelona desciende un 2% durante el segundo trimestre del 2008
El coste de los pisos disminuye en 8 de los 11 distritos analizados, con bajadas que van desde un - 3% a un - 10%, se mantiene en uno y sube en otros 2.

El valor medio de los pisos de segunda mano se sitúa en 4.733 euros por metro cuadrado, y baja un - 9% respecto al mismo período del año pasado.

Los precios de los pisos de segunda mano disminuyen, durante el segundo trimestre del año, en los distritos de Horta-Guinardó (-10%), Gràcia (-8%), Sants-Montjuïc (-8%), Ciutat Vella (-6%), Eixample Dret (-6%), Sant Martí (-5%), Eixample Esquerre (-3%) y Nou Barris (-1%), y se mantienen en Sant Andreu (0%).

En algunos casos, los precios han seguido subiendo durante este segundo trimestre del año, aunque sólo en dos de los distritos de la ciudad. Es el caso de Zona Alta y Les Corts que, con un aumento del 12%, es el distrito que más crece, en el marco de una tendencia general a la baja.

Zona Alta vuelve a subir (+8%), después de dos trimestres consecutivos de bajadas, y se sitúa en 6.853 €/m2, un 3% menos que en el mismo periodo del año pasado. Los precios de Zona Alta siguen siendo, con diferencia, los más caros de la ciudad y se sitúan más de 2.000 €/m2 por encima de la media de la ciudad.

Sant Andreu se posiciona este año como la zona más económica de la ciudad con un coste medio de 3.764 €/m2, seguida de Nou Barris, con 3.860 €/m2 y de Horta-Guinardó que, tras una importante bajada, se sitúa este trimestre en 3.940 €/m2.

Las diferencias de precio entre la zona más cara, Zona Alta (6.853 €/m2) y la más barata, Sant Andreu (3.764 €/m2), alcanzan ya más de 3.000 €/m2, en el marco de un reajuste progresivo y continuo del coste de la vivienda. Así, durante los últimos doce meses, los precios de los pisos de segunda mano han bajado de forma generalizada entre un -2% en Sants-Montjuïc y un -15% en Ciutat Vella, la zona que más se ha devaluado en general.



El precio de la vivienda de segunda mano en Barcelona ha seguido bajando este trimestre, de forma moderada, en una tendencia que se inició a partir del tercer trimestre del año pasado y que ya se refleja de forma generalizada en el valor negativo de los índices interanuales de todos los distritos, a excepción de las zonas tradicionalmente más caras de la ciudad. Durante el segundo trimestre del 2008, los precios han bajado una media del -2% en toda la ciudad. Así, a día de hoy, un piso usado en Barcelona cuesta una media de 4.733 euros por metro cuadrado de superficie construida. Respecto a los doce meses anteriores, los pisos de segunda mano cuestan un 9% menos a día de hoy que hace un año, según el estudio trimestral de Comprarcasa, la red inmobiliaria integrada únicamente por profesionales API, presentado hoy en Barcelona. A pesar de su evolución irregular, la Zona Alta sube de nuevo este trimestre (+8%), después de 6 meses consecutivos de bajadas, y se sitúa, con 6.853 euros por metro cuadrado, en la más cara de la ciudad, a más de 3.000 €/m2 de distancia de lo que valen los pisos en Sant Andreu, que se mantiene como la zona más económica.

Siguiendo la tendencia iniciada hace algunos meses, los precios de los pisos en Barcelona han seguido bajando durante el segundo trimestre del 2008, y acumulan ya un 9% respecto al año anterior. Por distritos, la desaceleración es generalizada, con bajadas que van desde un ligero -2% en Sants-Montjuïc, hasta un marcado -15% en Ciutat Vella. En general, el reajuste de los precios ha sido menos profundo en los distritos más económicos y más profundo en los tradicionalmente más caros, con contadas excepciones como Zona Alta y Les Corts que, de nuevo han tenido un repunte durante este segundo trimestre del año. En una perspectiva general, el coste de los pisos ha disminuido en 8 de los 11 distritos analizados, se mantiene en una zona y sube en otras dos.

Así durante este trimestre los distritos que han bajado se sitúan actualmente en 5.088 €/m2 en el Eixample Esquerre, 4.843 €/m2 en Sant Martí, 4.803 €/m2 en el Eixample Dret, 4.746 €/m2 en Ciutat Vella, 4648 €/m2 en Gracia, 4.277 €/m2 en Sants-Montjuïc, 3.940 €/m2 en Horta-Guinardó y 3.860 €/m2 en Nou Barris. Por otro lado, Sant Andreu, el distrito más estable, se sitúa en 4.060 €/m2 y los que suben, Zona Alta y Les Corts, en 6.853 €/m2 y 5.115 €/m2 respectivamente.

Según Juan José Aguilera, presidente de la Asamblea local de Comprarcasa Barcelona “dentro de una tónica generalizada de desaceleración, con repuntes puntuales en algunas zonas, observamos que la distancia entre los distritos más económicos y los más caros de la ciudad vuelve a aumentar, lo que entra dentro de la lógica del mercado”. En efecto, este segundo trimestre del año confirma la formación de una zona económica dentro de la ciudad, por debajo de los 4.000 €/m2 y una zona exclusiva y más estable a pesar de las fluctuaciones, por encima de los 5.000 €/m2, constituida por Les Corts y Zona Alta.

Otra característica que todavía se mantiene es, según el presidente de Comprarcasa “la rigidez general del mercado inmobiliario, a pesar de la tendencia global a la desaceleración. Ello es así, sobretodo en las zonas caras debido a la mayor capacidad económica de los propietarios, lo que les permite mantener los precios durante más tiempo. En general, calculamos que sólo cerca de un 20% de la oferta es realmente flexible a la baja, lo que permite que en determinadas franjas los precios de los pisos se negocien y se estén vendiendo con mayor facilidad. A pesar de ello, durante el último mes, los API hemos detectado un ligero aumento del movimiento en el mercado, debido probablemente al hecho de que esta acusada rigidez de algunos propietarios esté comenzando a ceder”.

En este sentido, Juan José Aguilera aconseja tanto a propietarios como a personas interesadas en la adquisición de una vivienda que se dejen aconsejar por un profesional API que, como experto multidisciplinar, está cualificado para encontrar soluciones a medida para cada caso concreto. Según sus previsiones, “calculamos que en el plazo de un año se romperá definitivamente esta inflexibilidad y se volverá a reactivar el mercado de la compraventa tal y como empiezan a apuntar los últimos indicativos. Existe mucho margen de maniobra, y por ello ahora es un buen momento para intentar comprar o vender un piso. Sólo hace falta recuperar la confianza en el mercado, huyendo de la inercia de estos últimos meses”.

Nuevas soluciones al alcance de todos

La persistencia por un lado de un mercado con poco movimiento durante varios meses y, por otro, de una demanda latente de personas a la espera de condiciones más favorables para poder adquirir una vivienda en propiedad, ha propiciado que la demanda de pisos de alquiler haya aumentado y que, paralelamente, hayan surgido nuevas fórmulas que buscan satisfacer los deseos de compra de una parte de los consumidores. Es el caso de la figura del arrendamiento con derecho a compra, entre otras.

En este sentido, el arrendamiento con derecho a compra, es una figura que pretende facilitar al consumidor la adquisición de una vivienda en propiedad, mediante la formalización de un contrato de arrendamiento que incluye, una cláusula de opción de compra que el arrendador podrá ejecutar voluntariamente cuando se cumpla el período pactado entre el propietario y el inquilino. En opinión de Joan Ollé, presidente del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Barcelona, “se trata de una figura muy interesante y que, bien aplicada, puede facilitar la adquisición de viviendas en un momento en que las mayores exigencias del sector financiero pueden condicionar la decisión del comprador”. Sin embargo, advierte, “para que este tipo de solución sea realmente efectiva y beneficiosa para ambas partes, es imprescindible que se negocien adecuadamente los términos del contrato, y para ello es imprescindible contar con el asesoramiento de un profesional”.

Según Ollé, el arrendamiento con opción a compra debe pactar claramente el precio de la compraventa, el plazo para poder ejecutarla y aspectos como el descuento o no de los alquileres abonados, la posibilidad o no de ceder el derecho de adquisición a terceros y, sobretodo, incluir una prima de entrada que deberá satisfacer el arrendatario a cargo de la futura adquisición de la vivienda en propiedad. Ello es así porque, según explica el presidente de los API, “dado que la ejecución de la opción de compra es voluntaria para el inquilino, es necesario que esta figura no suponga una carga para el propietario que, en caso de no producirse finalmente la compraventa, habría perdido un tiempo precioso para vender la vivienda a un tercero”.

Además, dado que existe una demanda real y que esta no es la única solución que a priori existe para poder acceder a la propiedad de una vivienda, Ollé aconseja a las personas que buscan adquirir un piso en propiedad que acudan a un profesional. “Existen una multitud de soluciones y de lo que se trata es de encontrar la más adecuada para cada caso”.

Por otro lado, Comprarcasa y el Col•legi de Agente de la Propiedad Inmobiliaria, están actualmente estudiando la posibilidad de llegar a un acuerdo para ofrecer a los propietarios la posibilidad de subastar los pisos que no hayan conseguido vender hasta entonces, durante la celebración del Barcelona Meeting Point del próximo mes de noviembre. “Queremos de este modo, incentivar un mayor número de transacciones en el mercado”, explica Ollé. El precio de salida se fijará, según Ollé, en el valor de tasación de la vivienda.

En palabras de Juan José Aguilera, “Estamos convencidos que una iniciativa de estas características puede ser la solución que necesitan muchas personas ya que permitirá agilizar las transacciones en beneficio tanto de propietarios que tienen viviendas a la venta desde hace tiempo, como de compradores que tendrán la posibilidad de adquirir una vivienda a un precio inferior al del mercado”.
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