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Debido a la introducción de la VPO en Málaga capital, el precio promedio de la vivienda ha disminuido un 5,27%
Según el Informe Semestral sobre la vivienda elaborado por la Consultora Inmobiliaria Salvago, el precio de la vivienda en Málaga Capital ha experimentado en el primer semestre de 2006 un cambio sustancial debido a la introducción en la oferta inmobiliaria de varias promociones de VPO del Ayuntamiento de Málaga. Este hecho ha supuesto que el precio de la vivienda haya disminuido en Málaga un 5,27% en tres meses, y haya frenado el aumento interanual de precios al 11,61%. El metro cuadrado construido se sitúa en junio en 2.912 euros, cuando en marzo estaba en 3.074 €, y hace un año en 2.609 €.

Sin la introducción en la ponderación de los precios de las VPO municipales, el precio medio hubiese sido de 3.130 €/m2c, y el aumento interanual del 19,95%. Por tanto, el efecto de las promociones de VPO supone una disminución del precio de la oferta inmobiliaria en Málaga en algo más de 8 puntos respecto al mercado de la vivienda únicamente libre.

Por áreas de ciudad, destacan las que han ubicado las promociones de protección oficial municipales, el Centro y Rosaleda, donde se producen importantes disminuciones de precios. En el Centro, el m2c se sitúa en 2.312 € (3.125 € las viviendas de renta libre), y en Rosaleda en 1.895 € (3.108 € en renta libre).

La zona donde mayor es el aumento del precio de la vivienda es el Litoral Este, que crece un 5,30% en tres meses, un 17,22% interanual, y lleva el precio hasta los 4.131 €/m2c, un 15% más elevado que los 3.595 €/m2c del Litoral Oeste y los 3.543€/m2c de Prolongación. Sin embargo, el mayor tamaño de las viviendas del Litoral Este supone que el precio medio de una vivienda, 592.385 €, sea un 47% mayor que el precio de la vivienda media en el Litoral Oeste, 402.281 €, y un 86% que en Prolongación, 317.453 €.

A nivel provincial, el precio de la vivienda aumentó entre junio de 2005 y junio de 2006 el 13,79%, situándose en 2.574€ el metro cuadrado construido. En la Costa Oeste, el aumento de precios se mantiene alto, un 16,73%, similar a los precios de la Costa Este, donde aumentaron un 16,15%. Los precios de las principales poblaciones costeras oscilan entre los 2.355 €/m2c de Estepona y los 2.862 €/m2c de Marbella, municipio donde el precio de la vivienda habitual aumentó en mayor medida, en un 22,20% anual, posiblemente debido a las restricciones en la concesión de licencias que ha reducido en gran manera la oferta del mercado inmobiliario.

En el interior provincial el aumento de precios es del 20,27% interanual, sensiblemente superior a la media provincial. En los últimos dos años, aunque la oferta inmobiliaria no es muy elevada en comparación con la Costa, sí se ha producido un aumento importante de la demanda de viviendas, y también de los precios en municipios como Campillos, Álora o Coín, entre 1.500 y 1.600 €/m2c. Antequera por su localización geográfica, cruce de caminos de Andalucía, está experimentando un considerable crecimiento demográfico, y por tanto, de su mercado inmobiliario, cuyo precio medio alcanza los 2.010 €/m2c. Alhaurín de la Torre, en menor medida, AlhaurÍn el Grande y Cártama, como municipios metropolitanos de Málaga, tienen precios entre 2.300 y 2.500 euros el metro cuadrado construido.





La vivienda de tipo turístico o de segunda residencia, cuya valoración realizamos de forma separada al considerarla que pertenece a un segmento claramente diferenciado del mercado inmobiliario, ha experimentado en el primer semestre de 2006 un retroceso en el valor del metro cuadrado construido del 8,68%, pasando de 3.709 €/m2c en el primer trimestre de este año, a los 3.387 €/m2c de junio. La variación interanual es de -3,70%.

Sin embargo, y tal como ya comentamos en diciembre de 2005, es muy importante la lectura de estos datos que no implican una caída preocupante del mercado de segunda residencia, si no que obedece únicamente al efecto estadístico que representa la importante disminución de la oferta de viviendas que suponía Marbella respecto al total provincial, y que con sus altos niveles de precios, influía de forma muy importante en la media ponderada del precio. Al disminuir la aportación de Marbella al conjunto de la oferta provincial, los precios lógicamente bajan.

En la Costa Oeste, el descenso ponderado de precios trimestral es del 9,74%, y el anual del 5,58%, pasando en un año el precio medio de 3.640 a 3.437 €/m2c. El efecto Marbella, hace sin embargo que por municipios los aumentos de precios sean positivos y claramente más elevados que en la vivienda de primera residencia. Oscilan entre los 2.915 €/m2c de Manilva y los 3.505 €/m2c de Benalmádena. Marbella ha experimentado un aumento de precios muy importante, no sólo en el trimestre, si no sobre todo en el último año, pasando el precio medio de 5.231 €/m2 a 7.405 €/m2c, de forma paralela a la reducción drástica de su oferta inmobiliaria.

Los precios de la Costa Este son más moderados en valores absolutos, 3.116 €/m2c, aunque han experimentado un importante crecimiento interanual, que en el caso de Nerja llega al 25,08%.

Las previsiones que se realizaron a finales de 2005 y principios de 2006 sobre la evolución de los precios del mercado inmobiliario siguen siendo contradictorias. Para el Ministerio de la Vivienda el reto de llegar al 10% parece difícil de cumplirse. La asociación de Notarios de España acaba de anunciar que el aumento de las transacciones de vivienda escrituradas en 2005 fue del 15,7%, tres puntos más que lo señalado por el Ministerio de la Vivienda. En todo caso, a nivel estatal, estamos muy lejos del 5% de aumentos de precios planteado por el BBVA para 2006, o el 8% de la Sociedad de Tasación. Como señaló Salvago en el informe de 2005, los precios a nivel estatal estarán más cercanos al 12% que a aumentos de una sola cifra. En Málaga Capital, y en función de que continúe la oferta de viviendas públicas de VPO, los precios estarán entre el 12% y el 15% durante 2006.
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